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商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)流程是什么樣的？要進(jìn)行什么方面的研究？

這是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)制度的產(chǎn)物,以單位福利的形式,分配給個(gè)人的房 ，福利房同樣有房產(chǎn)證，就是上市交易有時(shí)間限制，一般需要五年。
福利房是單位給補(bǔ)貼的房產(chǎn)，但往往房產(chǎn)證在單位，5-10年才會(huì)拿到房主手里

、限價(jià)房有的地方也叫安居型商品房，申請(qǐng)條件比較寬泛，沒(méi)有資產(chǎn)和收入的要求，但價(jià)格較高，主要為解決社會(huì)夾心層人群的住房問(wèn)題的；
保障房、公共租賃房、廉租房基本是給轄區(qū)內(nèi)住房困難家庭申請(qǐng)的，一般只給租不給買(mǎi)，有的地方也規(guī)定租滿(mǎn)一定年限后可以?xún)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)。

聽(tīng)說(shuō)是70年，超過(guò)了年限怎么辦？得看國(guó)家政策，最新物權(quán)法還沒(méi)出來(lái)

普通住宅是70年，住宅性質(zhì)，民用水電，有學(xué)位，可入戶(hù)口。本市戶(hù)口可買(mǎi)兩套，外地戶(hù)口要符合資格才可購(gòu)買(mǎi)，會(huì)有限購(gòu)政策影響。首套首期3成，二套首期7成，最長(zhǎng)可貸30年，契稅最少1％！ 而商住樓有50年或40年， 商業(yè)性質(zhì)，商業(yè)用水電，沒(méi)學(xué)位，不可入戶(hù)，但可注冊(cè)公司。不似住宅有限購(gòu)限貸，商業(yè)是不限購(gòu)不限貸，首期五成，最長(zhǎng)只可貸10年，契稅3％！ 住宅交易不夠5年要交5.6％的營(yíng)業(yè)稅和1％個(gè)稅，夠了5年不用交。而商住沒(méi)有夠不夠5年之分，要交增值稅，營(yíng)業(yè)稅等商業(yè)稅費(fèi)差不多15％

答：(一)根據(jù)城市規(guī)劃，市政府決定收回土地使用權(quán)的；(二)司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；(三)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；(四)設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；(五)權(quán)屬有爭(zhēng)議的；(六)法律、法規(guī)或市政府規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

1-3層稱(chēng)低層、4-7層為多層、8-12層為小高層、12層以上為高層、總高度為100米以上為超高層。按規(guī)定7層以上必須配電梯。
低層房屋低層房屋是指高度低于或等于10米的建筑物,一般是1-3層建筑物,如平房、別墅等。低層房屋一般建筑結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單,施工期短,建造成本低廉,給人以親切安寧、有天有地的感覺(jué),它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。人們特別喜歡以此為住宅。但是,低層房屋占地多,土地利用率低,特別是在寸土寸金的城市難以廣泛開(kāi)發(fā)。
多層房屋多層房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-7層,一般采用磚混結(jié)構(gòu),少數(shù)采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。多層房屋一般規(guī)格(房型)整齊,通風(fēng)采光狀況好,空間緊湊而不閉塞。與高層相比,多層房屋公用面積少,得房率相應(yīng)提高,這是很多人喜歡多層房屋的主要原因。
高層房屋是指高于24米的建筑。8層以上(含8層)的建筑體,一般可分為小高層、高層和超高層。
小高層人們一般把8-12層的建筑稱(chēng)為“小高層”。小高層住宅一般采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),帶電梯。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點(diǎn),又有普通高層結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高、耐用年限高、景觀系數(shù)高,污染程度低等優(yōu)點(diǎn),很受購(gòu)房人歡迎。同時(shí),小高層對(duì)土地的利用率提高,土地成本相對(duì)下降,很受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的青睞。所以,近年來(lái)中心城區(qū)小高層如雨后春筍,越來(lái)越多。
高層(指12層以上、24層以下的建筑體)因?yàn)榻ㄖY(jié)構(gòu)和建筑形態(tài)(點(diǎn)狀居多)的局限,房型設(shè)計(jì)難度大,要做到每套室內(nèi)全明、采光通風(fēng)良好是有很大難度的。在城市中心區(qū),高層有它的優(yōu)勢(shì):對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),單位建筑面積土地成本(即“樓面地價(jià)”)低;對(duì)住戶(hù)來(lái)說(shuō),視野開(kāi)闊,景觀系數(shù)高,塵土、噪音、光線(xiàn)污染也少,建筑結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高,整體性強(qiáng)。但高層房屋也有明顯的缺點(diǎn):結(jié)構(gòu)工藝比較復(fù)雜,材料性能要求高,自重大,對(duì)基礎(chǔ)要求高,施工難度較大,建筑造價(jià)相應(yīng)提高;高層房屋電梯、樓道、機(jī)房、技術(shù)層等公用部位占用面積大,得房率低;如果電梯質(zhì)量不可靠,物業(yè)管理不正常,就很令人擔(dān)心。

1 什么是復(fù)式？ 復(fù)式房屋在概念上是一層，但層高較普通的房屋(通常是2.7米)高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書(shū)房等內(nèi)容，用樓梯聯(lián)系上下。其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高房屋的空間利用率。這種做法是為適應(yīng)其用地、空間極其缺乏的情況而產(chǎn)生的。 復(fù)式住宅層高僅僅是稍高于住宅，而上下兩層的各自的層高則是低于普通商品房的！
  2 什么是躍層？ 所謂躍層就是指住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過(guò)公共樓梯而采用戶(hù)內(nèi)獨(dú)用小樓梯連接。躍層住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層；一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書(shū)房、衛(wèi)生間等。 也就是說(shuō)躍層的層高其實(shí)是兩套商品房層高之和，而躍層式住宅層高一般是5.6米。 下圖是典型的躍層式住宅戶(hù)型圖

建筑面積*1.8

您好，請(qǐng)百度搜索別墅外觀圖，望采納，謝謝

計(jì)算公式：公攤系數(shù)=公攤面積/套內(nèi)建筑面積。高層住宅公攤面積根據(jù)公攤系數(shù)計(jì)算：
1、如果購(gòu)買(mǎi)的住地點(diǎn)有電梯的板式小高層修建中，那么公攤系數(shù)一般在15-20%之間。

2、如果購(gòu)買(mǎi)的住地點(diǎn)有電梯的板式高層修建中，那么公攤系數(shù)一般在18-25%之間。

3、如果購(gòu)買(mǎi)的住地點(diǎn)有電梯的塔式小高層修建中，那么公攤系數(shù)一般在18-22%之間。

4、如果購(gòu)買(mǎi)的住地點(diǎn)有電梯的塔式高層修建中，那么公攤系數(shù)一般在20-30%之間。

商品房是指經(jīng)過(guò)國(guó)家機(jī)關(guān)注冊(cè)具有資質(zhì)的公司按一定標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的并用于銷(xiāo)售的房屋，須經(jīng)過(guò)國(guó)家機(jī)關(guān)辦理手續(xù)為合法財(cái)產(chǎn)。購(gòu)買(mǎi)商品房后，可以是自住，也可以當(dāng)做商品再次買(mǎi)賣(mài)，即炒房。根據(jù)國(guó)家規(guī)劃允許自己搭建的房屋，也可以自住，也可以私下銷(xiāo)售，無(wú)法進(jìn)行官方商品銷(xiāo)售，即無(wú)法享受有關(guān)政策，如落戶(hù)等。 因此，自住房可以是商品房享受?chē)?guó)家政策，也可以是自建房，無(wú)法官方銷(xiāo)售（過(guò)戶(hù)等）。不知道這個(gè)解釋對(duì)您是否有用。